2026年の不動産節税はもう危ない？マンション評価改正の落とし穴と最新の評価基準を解説

日本の不動産相続における「常識」が、今、根底から覆されているわ。

これまで資産家や投資家の間で、節税の裏技とされてきたタワーマンションを活用した評価圧縮。いわゆる「タワマン節税」に対して、国税庁が極めて強力なメスを入れたのよ。

2024年に始まったマンション評価の改正に加えて、2026年度から導入される「貸付用不動産5年ルール」。これにより、不動産を使った安易な対策は、節税どころか税務署とのトラブルを招く「リスクの塊」に変わったわ。

「昔のやり方」で節税を勧めてくる業者の言葉を信じて、取り返しのつかないペナルティを食らう前にこの記事で教えてあげるわ。

元・税理士事務所スタッフ。
実務経験15年、大手新聞社から相続税に関する記事の依頼を受けるインタビュアー・ライター。
相続税申告や法人の決算の現場を見てきた立場から、ネットでは語られない税理士選びで起きやすい失敗を中心に解説するわよ！

1. 評価額がどう変わるのか？「時価の6割」に強制補正される新ルール

まず、今回の改正で一番重要な「評価額の計算方法」の変化について教えるわ。

これまでのマンション評価は「路線価」がベース。でもマンション、特にタワマンは「土地の持ち分が小さい」のに「売値が高い」という特性があるわ。そのせいで、時価1億5,000万円の物件が、税金の計算上は3,750万円（時価の約25％）にまで圧縮できてしまっていた。

国税庁はこのズレを「不公平だ」と判断したのよ。2024年1月からは、評価額が低すぎる場合、強制的に「市場価格の6割」まで引き上げる補正ルールが導入されたわ。

新しいルールでは、マンションの評価額が「時価の何％に相当するか」を判定するの。
もし、評価が時価の60％未満だったら、強制的に時価の60％まで評価額を跳ね上げるわ。これにより、「マンションを買えば評価が3分の1になる」という時代は完全に終わったのよ。

「タワマン節税の封じ込め」なんて聞くと、億単位の部屋を持つお金持ちの話だと思いがちだけど、それは間違いよ。

都心や人気エリアの駅近物件、築10年以内の築浅マンション、中高層階。これらに当てはまれば、普通の分譲マンションでも増税の対象になる可能性が極めて高いわ。

例えば、時価1億5,000万円の築浅マンション。従来の評価なら3,750万円で済んでいたものが、新ルールでは9,000万円（時価の6割）にまで跳ね上がるわ。
相続財産としての評価が5,000万円以上もアップするの。税率が20％の人なら、これだけで1,000万円以上の増税よ。

安易に相続させれば、子供に納税資金不足という負債を押し付けることになるわ。相続した不動産が分けられない！兄弟の遺産分割協議をスムーズに進めるコツを読んで、お金で揉めるリスクも考えておきなさい。

2026年度の改正は、相続直前の「駆け込み購入」を完全に狙い撃ちしているわ。

2026年度改正の目玉は、相続前5年以内に取得した「賃貸用不動産」の評価方法の変更よ。
これまでは路線価で評価できていたけど、これからは「買った時の値段（取得価額）の8割」で固定して評価される。

「親の余命が短いからアパートを建てて評価を下げよう」なんて手法は、節税メリットの多くが消滅するわよ。

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もし不動産バブルの時期に高く買って、相続の時に市場が冷え込んでいたら最悪よ。「相続時の時価」よりも「税金計算上の評価（買った時の8割）」の方が高くなるという、逆転現象が起きるリスクがあるの。

さらに、数万円から投資できる「不動産小口化商品」は、取得時期に関わらず「常に時価評価」になったわ。小口化による評価圧縮は、事実上の終了ね。

改正を知らずに対策を強行すると、税務署は容赦なくメスを入れてくるわ。

改正を知らずに低い評価で申告：税務署はIT化で登記情報と時価のズレを自動チェックしているわ。数年後の調査で申告漏れを指摘され、重い過少申告加算税を課されるわよ。
不自然な駆け込み贈与：5年ルールを逃れるための無理な贈与は、実態がないとみなされれば税務署の「伝家の宝刀（総則6項）」で個別に否認されるリスクがあるわ。相続時精算課税制度のメリットとデメリット！税理士に相談すべき判断基準も読んで、制度の裏表を理解しなさい。
賃貸経営の実態がない：空室だらけで管理もしていないような「節税のためだけの箱」は、貸付用としての評価減自体を認められない可能性があるわよ。